Договір оренди приміщення: нюанси укладання, виконання та розірвання

Договір оренди є відплатним. Отримання оплати передбачає сплату необхідних податків, на що дуже часто закривають очі Орендодавці - фізичні особи. Є декілька варіантів оформлення такого типу доходу:
1. Як громадянин — фізична особа. Тоді розмір податку з отриманої орендної плати складатиме 19,5% (18% - ПДФО, 1,5% - військовий збір).
2. Зареєструватися Фізичною особою — підприємцем. У цьому варіанті податків може бути менше, але необхідно врахувати всі обмеження та дуже відповідально ставитись до подання звітності й сплати податків.

Договір оренди нерухомості строком на 3 роки й більше підлягає нотаріальному посвідченню. На менший строк — не підлягає, але укладається в письмовій формі. Якщо приміщення знаходиться у державній або комунальній власності - договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п’ять років.

Що стосується оренди житла, то він як правило нотаріально не посвідчується. Крім надання житла в оренду подальшим з викупом.

Сторони можуть домовитись добровільно засвідчити підписи на договорі у нотаріуса. При цьому, нотаріус виступає податковим агентом та буде зобов’язаний надіслати інформацію про такий договір податковій.

Недотримання вимоги щодо нотаріального посвідчення договорів робить такі договори нікчемними (такими, що не створюють жодних прав та обов’язків для сторін).

Згідно з Цивільним кодексом України, недотримання вимог щодо письмової форми договору, не тягне за собою визнання його недійсним (але створює для сторін купу проблем, пов’язаних із доказуванням). Проте практика Верховного Суду складається так, що договір оренди, який не підписано Орендарем не є укладеним, а тому грошові кошти, сплачені на його виконання, мають бути повернуті як безпідставно набуті.

Для уникнення подальших труднощів та спорів радимо завжди укладати такі договори в письмовій формі.

Вартість оренди вказується у договорі, як правило, за один місяць користування. Там же вказується порядок та строки її оплати.

Договором може бути встановлено готівковий або безготівковий спосіб розрахунку між сторонами. В залежності від цього будуть різні докази оплати оренди. В першому випадку сторони мають підписувати розписку про приймання грошових коштів кожного разу, коли відбувається оплата (або будь-який інший документ, який передбачено Договором), в другому — може бути достатньо банківської квитанції (обов'язково із зазначенням призначення платежу).

Зміна вартості оренди допускається лише за згодою сторін (якщо інше не передбачено договором) і оформлюється додатковою угодою до договору. При цьому варто пам’ятати, що всі зміни умов договору оформлюються у формі самого договору. Тобто, якщо договір було посвідчено нотаріально, то додаткову угоду про зміну вартості оренди, також необхідно посвідчити.

Часто трапляється таке, що Орендодавець просить оплатити вартість оренди готівкою (хоча в Договорі передбачено перерахування на банківський рахунок) або перерахувати на картку, реквізитів якої немає у договорі. Ми не рекомендуємо у розрахунках відступати від умов оплати без укладання відповідної додаткової угоди. Оскільки оплата таким чином не буде вважатись орендною платою і, відповідно, Орендар автоматично стає порушником умов договору та повинен доплатити орендну плату належним чином.

Оплачувати вартість оренди — один з основних обов’язків Орендаря за договором оренди. Невиконання цього обов’язку дає Орендодавцю право розірвати договір та виселити Орендаря.
Отже, для того, щоб оплачувати оренду способом, відмінним від того, який зазначено у договорі, необхідно укласти відповідну додаткову угоду, в якій зазначити, що змінюються реквізити для оплати. Якщо оплата здійснюється готівкою — підтвердженням передачі буде розписка, надана Орендарем.

У випадку, коли додаткову угоду укласти неможливо, радимо зібрати якомога більше доказів, що нові реквізити вказав саме Орендодавець (зробити скриншот діалогу у месенджері, запис розмови, попросити написати «я отримав оплату орендної плати за Договором №__ від __ _____ 20__ року за місяць _____ Претензій до Орендаря не маю» з номера телефону, вказаного в договорі, та ін.). Буде чудово, якщо підтвердження Орендодавець надасть на електронну пошту Орендаря з електронної пошти, вказаної в договорі.

Але все це не факт що буде прийнято судом як доказ оплати, якщо в подальшому Орендодавець вирішить подати до суду на Орендаря.

Якщо Орендар не сплачує орендну плату або сплачує не за реквізитами, вказаними у договорі й не може довести належність оплати — договір може бути розірвано (на умовах, передбачених Договором або законом).

Розірвання договору не звільняє Орендаря від сплати заборгованості, яка виникла. Також, договором можуть бути встановлені штрафні санкції за несвоєчасну оплату, вони додаються до суми заборгованості. У випадку звернення Орендодавця до суду, сума заборгованості також збільшиться на розмір судового збору та витрат, пов’язаних із розглядом судом справи та виконанням рішення суду.

Зазвичай, договори оренди приміщень передбачають підписання Актів приймання — передачі приміщення спочатку від Орендодавця до Орендаря, потім навпаки. Такі акти зазвичай також містять показники лічильників та перелік майна, яке знаходиться всередині орендованого приміщення і також передаються у користування. Інші умови можуть бути встановлені договором.

Якщо ваш договір не містить жодних вказівок стосовно порядку приймання — передачі приміщення в оренду і повернення його, рекомендуємо все одно складати вищевказані Акти. Якщо такої змоги немає - візьміть хоча б письмову розписку про приймання приміщення. Або вкажіть про це у Додатковій угоді про розірвання Договору. Це допоможе уникнути проблем у майбутньому.

По-перше, вам слід правильно зафіксувати розірвання договору — з дотриманням вимог договору та Закону і з належним повідомленням про це Орендаря. Тільки після цього Орендар підлягає виселенню.

По-друге, необхідно звернутися до суду. Ви все одно будете це робити, щоб стягнути заборгованість по орендній платі, в позові можна вказати також вимогу про виселення такого орендаря з квартири.

По-третє, ви можете звернутися до поліції із заявою про вчинення орендарем кримінального правопорушення, передбаченого ст. 162 Кримінального кодексу, порушення недоторканності житла. Але цей варіант скоріше підійде для того, щоб донести до орендаря серйозність своїх намірів. Сподіватися на притягнення його до кримінальної відповідальності не варто.

Звертаємо вашу увагу, що цивільні та господарські договори мають дуже велику можливість індивідуального регулювання відносин і, в залежності від змісту вашого договору, відповіді на вищевказані питання можуть відрізнятися. Для того, щоб максимально захистити свої права та уникнути неприємних ситуацій, рекомендуємо звертатися до юристів за допомогою у складанні та редагуванні ваших договорів. Аудит-Альянс залюбки допоможе вам у цьому!